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威远县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的实施意见

威府办规〔2025〕4号

各镇人民政府，县级各部门，威远经开区党政办公室：

为进一步规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的人居环境，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《四川省定价目录（2021版）》等法律法规，结合威远实际，制定本实施意见。

一、工作目标

（一）落实属地管理，建立完善物业管理机制

按照“行业主导、镇主抓、社区实施”原则，夯实属地管理责任，加强行业部门监督指导，形成齐抓共管工作格局，共同建立和完善物业管理标准化体系。

（二）实行分类管理，推进物业管理全面覆盖

根据新建住宅小区、老旧住宅小区设施运行情况，因地制宜、分类管理，推进物业服务（小区自治管理）全覆盖工作。

（三）加强运行管理，提升物业服务管理水平

深入实施物业服务规范化管理，推动住宅小区物业服务企业100%规范纳入物业数据库，着力构建管理标准统一、服务质量优良的物业管理新格局，全面提升物业服务水平与居民居住满意度。

二、工作任务

（一）健全物业管理工作机制

1.落实镇属地管理责任。属地镇政府要加强物业服务企业日常监督管理，履行物业管理职责；社区全覆盖设立物业管理委员会，每月开展1次物业协商会议，积极协助属地镇政府推进物业管理相关工作，高效处理物业管理领域投诉事项与矛盾纠纷，确保辖区物业管理工作有序开展。

2.明确部门职责。按照“谁主管、谁负责”原则，进一步明确和落实相关职能部门和水、电、气等专营单位的工作职责，制定物业管理职责清单，明确各类建设、管理、执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式，落实“管理进小区、执法进小区”。县住房城乡建设局每季度定期研判、会商全县物业管理工作。

（二）规范物业服务等级标准

1.完善物业服务等级标准。出台《威远县住宅小区物业服务等级标准》，引导物业服务企业提供质价相符的服务，持续加强对全县物业服务行业的监督指导，督促行业规范经营、提质发展，同步强化业主依法履责意识与物业服务企业责任担当，构建权责清晰、良性互动的物业管理生态。

2.规范物业服务收费行为。物业服务企业在正常履职情况下，小区业主应当按照合同约定的缴费周期（每月、每季度或每年），按时足额自行缴纳物业管理费用；物业服务企业不得违反物业服务合同约定，减少服务内容、降低服务标准，严禁擅自增设收费项目或提高收费标准；积极鼓励规模较小的住宅小区探索推行酬金制物业服务收费模式，提升收费透明度与服务质量。3.规范小区公共收益管理。严格规范住宅小区公共收益管理，公共收益由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，扣除管理成本之后收益归业主所有；公共收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，实行专户管理。业主共有部分产生的收益，应当优先用于小区公共支出，并接受全体业主监督。小区公共收益账户收支明细每半年至少公示1次，公示地点须为小区显著位置（如公告栏等），确保业主知情权与监督权落到实处。

（三）优化物业管理服务水平

1.加强小区住房装修现场管理。物业服务企业应对违建、占用绿地、打凿承重墙等违法违规行为开展日常巡查和监督，并建立档案。发现违法违规装修行为，物业服务企业应当及时劝阻，采取合法合理措施制止，并第一时间向相关部门报告，积极协助做好调查处置工作。

2.建立物业服务企业数据库。依托四川省物业服务企业信用信息管理及应用系统，建立物业服务企业数据库，凡在我县开展物业服务的企业应提前向县住房城乡建设局报备，根据物业服务企业日常服务工作、信访率、投诉率等健全数据信息。以数据库为基础，建立物业服务企业“红黑榜”，强化物业服务行业监管，推动行业整体服务水平提升。

3.规范物业服务企业选聘。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前（安置还房在摇号分配前），通过物业管理电子信息平台发布前期物业招标公告，公开选聘前期物业服务企业。投标人少于3个或者含有住宅的物业总建筑面积不满3万平方米的，经县住房城乡建设局同意，可以采用协议方式选聘物业服务人。前期物业服务合同到期或业主委员会提前与物业服务企业解除合同的，鼓励业主委员会在业主大会授权下，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。

4.健全物业服务企业准入退出机制。物业服务企业决定在合同期满后不再提供物业服务的，应当在合同期满九十日前书面通知业主委员会，并做好交接工作（县住房城乡建设局等行业主管部门提供交接资料标准）。对交接不清、评价考核不达标的物业服务企业及其法人，纳入黑榜。对未按照合同约定履行职责的物业服务企业，由相关主管部门依法实施行政处罚，并将该不良行为记入企业信用信息系统，纳入信用不良信息管理。业主委员会决定重新选聘物业服务企业，或需提前与现有物业服务企业解除合同的，应经业主大会表决通过并提前六十日告知物业服务企业。物业服务企业退出的，属地镇政府和社区要及时指导业主委员会重新选聘物业服务企业。

5.建立服务信息公开公示制度。在行业主管部门、属地镇政府及社区监督管理下，物业服务企业应在物业服务区域设立物业服务信息监督公示栏，如实公布物业项目负责人基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况和受委托管理的公共经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过互联网等方式告知业主公示内容。

6.推进智慧物业建设。开发建设智慧物业管理服务平台，为业主提供线上报修、物业投诉等多样化服务。鼓励物业服务企业使用智慧小区应用系统，开展公共设施管理、智能门禁、停车管理等智能化物业服务。鼓励物业服务企业、通信运营企业和社会资本对已建小区进行智慧化改造，实现小区物业管理和服务的智能化和信息化。

7.建立应急服务保障机制

（1）物业服务区域突发失管状态，或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷时，属地镇政府应当及时确定应急物业服务人，明确其提供维持业主基本生活所需的应急服务事项。

（2）属地镇政府应当将应急物业服务的服务内容、期限、费用等内容在物业服务区域显著位置公示，应急物业服务期间的物业费按照原标准执行。

（3）属地镇政府应当自确定应急物业服务人之日起六个月内，组织业主依法选聘新物业服务人，协调应急物业服务人与新物业服务人做好交接。

（四）提高业主自我管理能力

1.提高业主委员会组建率。小区投入使用后，出现下列情形之一的，属地镇政府、社区应及时牵头组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会，实现小区业主委员会“应建尽建”。交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上，或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；前期物业服务合同到期前九十日，或者前期物业服务合同依法解除。若召开业主大会会议后未能成功选举产生业主委员会，属地镇政府应组建物业管理委员会，明确其按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，执行业主大会的决定，直至选举产生业主委员会。

2.优化业主委员会人员配置。属地镇政府负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，行业主管部门加强对业主委员会人选的推荐和审核把关，鼓励符合条件的“两代表一委员”、机关事业单位在职、离退休党员干部经选举进入业主委员会，提高业主委员会成员中党员比例，加强业主委员会成员业务培训，提高其履职能力。

3.规范业主委员会运行。业主委员会负责执行业主大会作出的决定和决议，调解物业纠纷等工作，加强对物业服务企业的监督；督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主存在的违规违约行为进行劝阻。业主委员会在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区。业主委员会受业主大会委托，负责制定年度服务计划和物业维护资金预算，提交业主大会表决通过后按程序实施。业主大会可授权业主委员会聘请专职人员负责日常事务，明确工作职责和薪酬标准，费用由全体业主承担，也可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中支出。

4.加强对业主委员会监督。属地镇政府、社区及小区党组织要加强对业主委员会的监督指导，业主委员会应当建立健全财务、档案和印章管理制度，定期向业主公布公共收益、维修资金使用、经费开支等信息。属地镇政府加强对公共收益及经费使用的监管。对业主委员会作出的违规决定事项，由行业主管部门、属地镇政府责令业主委员会限期整改，作出的处理决定应告知全体业主。

5.成立首届业主委员会的前期筹备经费由住宅小区建设单位承担。在办理首次预售许可前，建设单位按标准将筹备经费交存至属地镇政府专账，实行专户管理、专款专用。

（五）加强物业设施设备及装修管理

1.强化公共配套建设及管理。新建住宅小区的停车（包括非机动车）设施、充电桩建设、建筑垃圾以及生活垃圾堆放点在规划条件和方案设计阶段需按要求预留空间位置，具体设计内容以项目施工图为准。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位，首先满足业主停车、充电需要，设置要符合规范要求。建立完善小区公共设施设备管理制度，不定期开展日常巡检，确保设施设备正常运行。

2.加强供水、供电等设施设备的维护管理。经验收合格的水、电、气等共有设施设备，依法移交给相关专业运营单位负责管理。移交之前由物业服务企业负责维护管理，移交之后由相关运营单位负责日常养护管理。物业服务企业要加强对设施设备运行情况的巡查，发现问题及时处理上报。

3.加强装饰装修管理。住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

（六）规范住宅小区分类管理

1.商品房住宅小区

（1）新建的商品房住宅小区，按照国家相关物业服务等级标准，全面推行市场化、专业化、规范化的物业管理，实行招投标或按规定选聘前期物业，确保新建住宅小区物业管理覆盖率100%。

（2）商品房住宅小区符合成立业主委员会条件的，由属地镇政府、社区指导成立业主委员会，召开业主大会会议，选择物业管理模式。

2.老旧小区

（1）2024年及以后所有老旧小区改造项目，楼本体、设施改造、环境提升与规范物业服务管理引进同步开展，对所有改造后的小区建立常态化物业管理长效机制，确保改造成果长期巩固。

（2）暂未实施改造的老旧小区，可采取社区托管或自助物业模式，由属地镇政府、社区指导业主选择物业管理模式。

（3）对无条件全面推行标准化物业服务的商品房住宅小区，特别是单体独栋的居民楼，根据实际情况，结合社区管理工作，为其提供基础性物业服务。

三、工作保障

定期召开物业管理调度会议（原则上每季度召开1次，如遇到突发紧急情况可随时召开），会议由分管县领导召集，县发展改革局、县公安局、县自然资源规划局、县住房城乡建设局、县市场监管局、县应急局、县综合行政执法局、县信访局、县消防救援大队、威远生态环境局等单位主要负责人和属地镇政府负责人参加，协调解决物业管理领域较为复杂的矛盾纠纷，部署推进物业管理重点工作，确保全县物业管理工作高效协同开展。县级相关部门、属地镇政府要优化物业服务企业管理考评，将物业服务企业的考评结果纳入物业服务数据库管理。加强物业管理宣传与意识培育，引导业主支持、参与物业管理活动，宣传业主在物业管理中的法定义务与责任，逐步培育业主的居民自治意识与“有需求买服务”的市场化理念，推动业主主动参与小区共同治理，形成“共建共管、团结和谐、长治久安”的物业管理良好氛围。

本实施意见自2025年10月11日起施行，有效期5年。

附件：威远县物业管理政府职能部门（单位）工作职责

威远县人民政府办公室

2025年9月11日

附件

威远县物业管理政府职能部门（单位）工作职责

一、镇人民政府在物业管理工作中的职责

（一）镇人民政府应落实属地管理责任：

1.依法指导、协助和监督小区业主成立业主大会、选举业主委员会成员，并指导、监督其依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，开展物业管理监督工作。

2.指导、协助和监督业主大会续聘、选聘物业服务企业和物业承接查验，监督物业项目有序交接。

3.督促建设单位按规定缴纳首次业主大会筹备经费。

4.组织对物业服务企业和业主委员会的考核评价。

5.落实辖区物业管理及网格管理工作，落实物业应急管理机制，制定应急预案；突发事件应对期间应当指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。

6.逐步推行业主委员会开设公共账户，每半年公示，加强对共有收益的收支以及业主委员会运行经费使用的监管。

7.指导未选举产生业主委员会或者未组建物业管理委员会的物业服务区域居民进行自治管理，对未实施物业管理的老旧小区提供卫生保洁、秩序维护等必要的物业服务，组织推动老旧小区业主成立业主大会和业主委员会，实施物业管理。

8.开展物业管理区域安全检查工作，指导、监督物业服务人开展安全管理。发现安全隐患的，应当督促物业服务人及时整改、消除安全隐患，并上报相关部门。

（二）社区在物业管理工作中的职责

社区应协助有关行政主管部门和属地镇政府做好物业管理工作：

1.指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，参与成立业主大会、组建业主委员会筹备组，协调推进物业管理与社区建设。

2.引导党员业主参与小区物业管理，参选业主委员会成员，提高业主委员会党员比例。鼓励符合条件的社区工作者进入业主委员会。

3.组织业主、业主委员会参与日常沟通、协商；建立物业纠纷调解机制，及时协调和处理本社区内的物业管理矛盾纠纷。

4.接受无物业服务企业管理小区的业主或者物业使用人房屋装饰装修开工方案申请，将装饰装修的禁止行为、注意事项告知业主或物业使用人，并对装饰装修活动进行巡查，发现问题及时制止，制止无效的上报属地镇政府及相关部门。

5.监督住宅专项维修资金的使用，以及共有收益的管理和使用。

二、各职能部门（单位）在物业管理工作中的职责

各职能部门（单位）要按照“谁主管、谁负责”原则，落实“管理进小区、执法进小区”：

（一）县住房城乡建设局（县住房保障和房地产服务中心）

负责全县物业管理活动的监督，指导属地镇政府开展物业管理相关工作：

1.组织物业服务行业重大问题的调研，起草物业管理相关政策措施，并指导和监督实施。

2.指导和监督物业服务行业推进行业标准化建设，依法加强行业自律管理，促进行业规范发展，维护物业服务人的合法权益。

3.负责办理物业服务区域划分备案、物业承接查验备案以及前期物业服务合同和（临时）管理规约及交房装修服务协议备案。

4.做好业主大会和业主委员会备案工作，指导属地镇政府依法依规监督物业服务企业履行职责。

5.加快推动物业管理数字化，做好物业管理电子平台的建设和维护工作。

6.负责物业专项维修资金归集、增值、使用监督等工作。

7.做好物业服务企业和物业服务项目备案，负责物业服务企业信用信息采集、评价、公开工作。

8.指导物业服务行业协会工作。

9.牵头组织实施物业管理评议、考评和创优达标工作。

10.对侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分以及室内违规装饰装修行为进行调查。

11.查处物业服务区域内施工噪音。

12.开展物业管理区域安全检查工作，指导、监督物业服务人开展安全管理。发现安全隐患的，应当督促物业服务人及时整改、消除安全隐患，并上报相关部门。

（二）县自然资源规划局（县不动产登记中心）

1.对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核，负责鉴定擅自改变物业规划用途的行为，负责对违反城乡规划法的违法违规建设行为进行认定。

2.协调解决物业项目内涉及规划的历史遗留问题；协助查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项；配合物业主管部门在物业管理活动中需利用不动产登记信息实行信息互通共享。

3.规划设计方案严格把关，严控违法建设空间。

4.负责对未设置集中充电区域的小区提供规划指导。

（三）县公安局

1.负责指导物业服务企业做好治安管理、安全防范、车辆秩序维护等工作；在职权内依法处置物业管理区域内停放“僵尸车”等行为；依法查处物业服务区域内高空抛物、侵占公共收益、恶意损坏公共财物、业主委员会任期和物业服务人合同届满拒不退出而造成妨害公务执行等违法行为。

2.依法打击物业管理区域内的涉黑涉恶违法行为，依法处置任意封堵小区出入口等行为；严格查处物业管理区域内的赌博行为，对举报的线索及时处置。

3.加强出租房屋管理，对违规出租行为进行查处。

4.加强交通安全设施设置的指导，依法处置物业管理区域内的交通事故。

5.指导配合成立业主委员会。

6.加强物业区域内犬类的日常管理。

7.依法查处在物业管理区域内违反安全规定堆放毒害性、

放射性、腐蚀性等物品的违法犯罪行为。

（四）县综合行政执法局

1.依法查处物业管理区域内有关规划、市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、违规装饰装修以及社会噪声污染等违法违规行为。

2.督促物业服务企业对物业管理区域内毀绿种菜和散养家禽的日常管理工作。

3.负责推动物业管理区域内垃圾分类工作。

（五）县发展改革局

会同县住房保障和房地产服务中心做好住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。

（六）县民政局

1.负责物业行业组织预核名登记和年检。

2.负责物业管理区域内社区居家养老服务设施的监督检查；做好物业管理区域内禁止从事丧事活动的宣传和引导工作；做好物业行业协会管理等工作。

（七）县市场监管局

1.组织实施合同行政监督管理，规范合同行为；监督价格行为。

2.负责物业服务收费的监督、检查，督促物业服务企业做好明码标价、收费公示工作，依法查处物业管理过程中的违法违规收费行为。

3.牵头依法处理物业区域内无照经营及违法经营的行为。

4.对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备进行安全监督检查，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

5.依法查处物业管理区域内虚假广告等行为。

（八）威远生态环境局

负责物业管理区域及其周边工业污染源的监督管理；依法查处违反环境保护法律法规的行为。

（九）县财政局

加大对物业管理的资金投入，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设；根据县政府审批情况给予老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议补助。

（十）县司法局

负责为各级物业纠纷调解组织提供业务指导，促进和谐社区建设。

（十一）县应急局

指导督促物业服务人建立物业应急管理工作机制，完善相应应急预案，做好安全生产、自然灾害等突发事件和综合防灾减灾救灾工作。

（十二）县消防救援大队

1.负责物业服务人履行消防安全职责情况的监督检查；负责督促检查物业服务人对消防设施设备的定期保养及日常维修维护；负责督促落实相关消防隐患的整改；依法查处物业管理区域内影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为。

2.做好高层消防管理的业务指导、监督检查和违法处理工作。

3.牵头住宅小区飞线充电治理。

（十三）县卫生健康局

负责指导物业服务区域内的爱国卫生、“除四害”、疾病防控等工作；负责物业服务区域内二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理。

（十四）县水利局

负责指导节约用水和防洪应急抢险等相关工作。

（十五）县人防办

负责人防工程建设和维护管理的监督检查，依法查处侵占、破坏、变相买卖人防工程等违法行为。

（十六）县经科局

负责住宅小区通信空中线缆凌乱问题整治。

（十七）县大数据中心

支持配合物业管理行政主管部门推动物业管理数字化、信息

化等工作。

（十八）县行政审批局

负责对合法将住宅改变为经营性用房的营业执照进行严格审批。

（十九）给排水、供电、供气、通讯、有线电视和市政、园林等部门负责管理物业区域内移交的相应设施设备，做好移交设施设备的日常维修工作。